不動産売買契約に係わる諸経費
仲介手数料
| 売買価格 | 報酬額 |
| 200万円以下の部分 | 取引額の5%以内 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 取引額の4%以内 |
| 400万円超の部分 | 取引額の3%以内 |
仲介手数料…全額残金決済の時
印紙代
| 不動産売買契約書記載金額 | 印紙税額 |
| １０万円～５０万円以下 | ２００円 |
| ５０万円～１００万円以下 | ５００円 |
| １００万円～５００万円以下 | １０００円 |
| ５００万円～１０００万円以下 | ５０００円 |
| １０００万円～５０００万円以下 | １００００円 |
| ５０００万円～１億円以下 | ３００００円 |
| １億円～５億円以下 | ６００００円 |
| 5億円～１０億円以下 | １６００００円 |
| １０億円～５０億円以下 | ３２００００円 |
| ５０億円をこえるもの | ４８００００円 |
不動産売買契約の際には、売主側・買主側の双方とも、必ず印紙を貼らなくてはなりません。その金額ですが、上記の表となりますので、水戸近辺においての一般的な土地建物売買であれば、１万円以下の金額の収入印紙を用意していただくことになります。
収入印紙のお買い求め先ですが、郵便局にて購入することができます。
郵便局の窓口にいって、○○円の印紙を下さい、といえば、よほど大きな金額の印紙でなければ、窓口で用意してもらえるはずです。
印紙を貼るのは売買契約時ですので、不動産売買契約書を取り交わす際には、必ず最寄りの郵便局にて、収入印紙をお買い求めください。
不動産売買契約書に印紙を貼って割印をすることで、印紙税を納めたことになります。
なお、印紙を貼らないとどうなるかというと、法的には2倍の過怠税が課せられます。つまり、印紙代が３倍になります。
とはいっても、個人の方が貼り忘れた場合は、税務署に申告するときに税務署の職員から印紙を貼るように注意されるくらいで済むはずです。
いきなり税務署から乗り込まれることはおそらくないとは思いますが、脱税は脱税ですので、不動産売買契約書を取り交わすときは印紙を忘れないようにしてください。
印紙代…不動産売買契約の時
固定資産税
不動産売買を行う際、買主側は固定資産税を支払う必要があります、と言われてしまうと、不可解になる方も多いと思います。なぜ支払わなければならないかというと、固定資産税の支払い方法が1年間分を前払いする、という仕組みなためです。
固定資産税の納付書は、1月1日時点で不動産を所有している方のところに市町村から送付されます。途中で所有者が変わったとしても、送付先は一緒です。もし、買主側が固定資産税を支払わないとなると、売主側は不動産をすでにもっていないにも係わらず税金を納めることになってしまいます。
そうならないように、不動産売買取引の際には、売主側と買主側とで固定資産税の日割り精算というものをおこないます。
売主も買主も損をしないように、1月1日～○月○日までは売主負担、○月○日～12月31日までは買主負担、として1年分を365日で割って、買主負担分を売主に支払います。○月○日の部分は、不動産売買の残金支払日が一般的です。
例えば、固定資産税が年間3万円だと仮定して、9月15日が残金支払日だとすると、買主負担部分は翌日の16日からになるので、15＋31＋30＋31=107日
30000円を365日で割ると、一日82円19銭なので、82．19×107＝8794円33銭、33銭は支払いようがないので、8794円を買主が売主に支払う、とこんな感じの計算になります。
固定資産税…日割り計算分を残金決済の時
所有権移転費用
売主がもっている土地や建物の権利を、買主側に移転させるために支払う費用です。残金決済時に、買主側が司法書士に支払うのが一般的です。費用の内容は、司法書士がおこなう権利の登記の手数料および登録免許税となります。
手数料に関しては司法書士や状況によって異なるので決まってはいませんが、一般的には3～5万円程度の金額が相場となります。登録免許税は、所有権移転の登記をする際に、法務局に支払う税金です。
土地を所有権移転する場合ですと、固定資産税評価額×0．015が支払う金額と決められています。固定資産税評価額については、土地の場合だと地価公示価格の８0％程度が標準的な価格と定められています。
1000万円の土地売買取引を行い、地価公示価格も同じく1000万円だと仮定します。（実際の土地売買取引では実勢価格と地価公示価格が異なることはよくあります。あくまでも計算上の設定だとご了承ください）
固定資産税額は地価公示価格の80％程度が一般的ですから、およそ800万円くらいの金額と想定できます。
登録免許税は、固定資産税評価額の1.5%ですから、800万円×0.015=12万円。
この金額に司法書士の手数料を標準的な相場価格の4万円(計算上消費税込と仮定)とすると、手数料と登録免許税を合計した16万円が所有権移転費用となります。
なお、この計算は、所有権移転費用のみの金額となります。
借り入れによって土地建物売買を行うときは、抵当権設定費用(登録免許税：債権金額の0.4％＋手数料)を司法書士に支払う必要があります。抵当権設定費用の詳細な説明については、借り入れを行う金融機関から受けるようにしてください。
所有権移転費用…残金決済の時
受益者負担金
建物を新築する際、生活排水を処理するために下水道を使用しますが、下水道と建物を接続するために受益者負担金を支払う必要があります。
基本的には建物を新しく建てられる方が支払う費用となりますが、区域が下水道処理区域に切り替わった時に土地をお持ちの方が支払い済みである事があります。
そういった場合は、売主側の方が下水道費用を立て替えているということになりますので、土地売買の時に地主が支払い済みの受益者負担金を土地売買価格に追加してお支払い頂きます。
受益者負担金の計算方法ですが、「受益者負担金額＝1平方メートル当たりの負担金の額×面積」となります。
「1平方メートル当たりの負担金の額」は市区町村によっても異なりますし、さらには市区町村内でも地域によって異なりますので、どのくらいが相場であるという金額は出せません。
詳細に関しましては、実際の売買時に業者側から説明をする形となります。
受益者負担金…残金決済の時に支払うことがある
