不動産売買契約に係わる諸経費

不動産売買は他の物品販売等とは異なり、土地や建物の本体売買価格以外にも、手数料や税金等で様々な経費がわかります。
そういった経費に係わる部分は不動産取引に今まで接したことがない人にとっては、大変わかりづらいと思います。
ここでは、そういった不動産経費に係わる諸費用を、不動産取引を今までしたことがない方にもわかりやすく説明していきます。

仲介手数料

土地や建物の売買をしたときに、取引の仲介に入った不動産業者に支払う手数料です。
売る側・買う側両方がそれぞれ不動産業者に払うのが基本となります。
金額は不動産業法によって上限が決まっていますので、土地・建物の売買価格が決まった時点で確定します。
仲介手数料の上限額
売買価格 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内
売買価格が400万円を超える場合は、下記の計算式で求められます。
仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税
6万円の中身は、200万円にかかる(5-3=2)%分が4万円、200~400万円分にかかる(4-3=1)%分の2万円を足して6万円となります。
例えば、1000万円の土地取引をおこなった場合ですと、仲介手数料はこのような計算で求めます。(消費税8%の場合)
仲介手数料=(10,000,000×0.03+60,000)×1.08=388,800円
弊社の場合だと端数は切るので、仲介手数料は38万円となります。
仲介手数料をいつ支払うのかですが、業者によっては契約時に半額・残金時に半額というところもあるようですが、弊社では残金時に一括にてお支払い頂いています。

仲介手数料…全額残金決済の時

水戸市 不動産仲介

印紙代

印紙税は、印紙税法(昭和42年5月31日法律第23号)に基づき、課税物件に該当する一定の文書(課税文書)に対して課される日本の税金です。
領収書や契約書等、一定以上の金額が記載された文書に関しては、必ず収入印紙を貼らなければならないことになっています。
不動産の売買取引に関しては、国税庁によって、この金額の契約書であればこの額の印紙を貼りなさい、という不動産の譲渡に関する契約書だけのための印紙代金が決められています。
契約書印紙税額一覧表
不動産売買契約書記載金額 印紙税額
10万円~50万円以下 200円
50万円~100万円以下 500円
100万円~500万円以下 1000円
500万円~1000万円以下 5000円
1000万円~5000万円以下 10000円
5000万円~1億円以下 30000円
1億円~5億円以下 60000円
5億円~10億円以下 160000円
10億円~50億円以下 320000円
50億円をこえるもの 480000円

不動産売買契約の際には、売主側・買主側の双方とも、必ず印紙を貼らなくてはなりません。その金額ですが、上記の表となりますので、水戸近辺においての一般的な土地建物売買であれば、1万円以下の金額の収入印紙を用意していただくことになります。

収入印紙のお買い求め先ですが、郵便局にて購入することができます。
郵便局の窓口にいって、○○円の印紙を下さい、といえば、よほど大きな金額の印紙でなければ、窓口で用意してもらえるはずです。

印紙を貼るのは売買契約時ですので、不動産売買契約書を取り交わす際には、必ず最寄りの郵便局にて、収入印紙をお買い求めください。
不動産売買契約書に印紙を貼って割印をすることで、印紙税を納めたことになります。

なお、印紙を貼らないとどうなるかというと、法的には2倍の過怠税が課せられます。つまり、印紙代が3倍になります。
とはいっても、個人の方が貼り忘れた場合は、税務署に申告するときに税務署の職員から印紙を貼るように注意されるくらいで済むはずです。
いきなり税務署から乗り込まれることはおそらくないとは思いますが、脱税は脱税ですので、不動産売買契約書を取り交わすときは印紙を忘れないようにしてください。

印紙代…不動産売買契約の時

水戸市 不動産 印紙

固定資産税

不動産売買を行う際、買主側は固定資産税を支払う必要があります、と言われてしまうと、不可解になる方も多いと思います。なぜ支払わなければならないかというと、固定資産税の支払い方法が1年間分を前払いする、という仕組みなためです。

固定資産税の納付書は、1月1日時点で不動産を所有している方のところに市町村から送付されます。途中で所有者が変わったとしても、送付先は一緒です。もし、買主側が固定資産税を支払わないとなると、売主側は不動産をすでにもっていないにも係わらず税金を納めることになってしまいます。
そうならないように、不動産売買取引の際には、売主側と買主側とで固定資産税の日割り精算というものをおこないます。
売主も買主も損をしないように、1月1日~○月○日までは売主負担、○月○日~12月31日までは買主負担、として1年分を365日で割って、買主負担分を売主に支払います。○月○日の部分は、不動産売買の残金支払日が一般的です。

例えば、固定資産税が年間3万円だと仮定して、9月15日が残金支払日だとすると、買主負担部分は翌日の16日からになるので、15+31+30+31=107日
30000円を365日で割ると、一日82円19銭なので、82.19×107=8794円33銭、33銭は支払いようがないので、8794円を買主が売主に支払う、とこんな感じの計算になります。

固定資産税…日割り計算分を残金決済の時

水戸市 不動産 固定資産税

所有権移転費用

売主がもっている土地や建物の権利を、買主側に移転させるために支払う費用です。残金決済時に、買主側が司法書士に支払うのが一般的です。費用の内容は、司法書士がおこなう権利の登記の手数料および登録免許税となります。

手数料に関しては司法書士や状況によって異なるので決まってはいませんが、一般的には3~5万円程度の金額が相場となります。登録免許税は、所有権移転の登記をする際に、法務局に支払う税金です。
土地を所有権移転する場合ですと、固定資産税評価額×0.015が支払う金額と決められています。固定資産税評価額については、土地の場合だと地価公示価格の80%程度が標準的な価格と定められています。

1000万円の土地売買取引を行い、地価公示価格も同じく1000万円だと仮定します。(実際の土地売買取引では実勢価格と地価公示価格が異なることはよくあります。あくまでも計算上の設定だとご了承ください)
固定資産税額は地価公示価格の80%程度が一般的ですから、およそ800万円くらいの金額と想定できます。
登録免許税は、固定資産税評価額の1.5%ですから、800万円×0.015=12万円。
この金額に司法書士の手数料を標準的な相場価格の4万円(計算上消費税込と仮定)とすると、手数料と登録免許税を合計した16万円が所有権移転費用となります。

なお、この計算は、所有権移転費用のみの金額となります。
借り入れによって土地建物売買を行うときは、抵当権設定費用(登録免許税:債権金額の0.4%+手数料)を司法書士に支払う必要があります。抵当権設定費用の詳細な説明については、借り入れを行う金融機関から受けるようにしてください。

所有権移転費用…残金決済の時

水戸市 不動産 所有権移転